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政府征地与开发商征地补偿一样吗 评估工作的步骤

123发布时间:2022年8月24日 齐齐哈尔资深律师  Tags: 政府征地与开发商征地补偿一样吗,评估工作的步骤

  张晓美律师齐齐哈尔资深律师,现执业于黑龙江北盛律师事务所,以扎实的专业知识为基础,以严格的服务制度为保障,以良好的社会关系为通道,以娴熟的职业技能为手段,竭诚为境内外客户提供优质、高效的法律服务。秉承 “受人之托,忠人之事”的原则,赢得了广大委托人的信任,始终把当事人合法利益最大化作为目标。

  

政府征地与开发商征地补偿一样吗

政府征地与开发商征地补偿一样吗

不一样。往往开发商征地补偿会高一些。

严格来说,开发商是不可以征地的,只有政府才可以征地拆迁补偿,一般都是按评估值。开发商有时候因为资金的关系,可能会对个别钉子户给予高额补偿。但现在好象有几个钉子户被告上法庭了,新闻上看的。具体说不清楚是什么罪名。

政府征地拆迁,是由政府的一级开发单位进行,征地拆迁的费用在审计局进行审计的时候一般都能很容易的认可,而且政府征地拆迁符合国家的政策规定,属于合法的。

开发商占地建楼需签定的房屋补偿安置协议。

《2013年征地补偿新标准》:国务院常务会议通过《中华人民共和国土地管理法修正案》,草案规定,“征收农民集体所有的土地,应当依照合法、公正、公开的原则制定严格的程序,给予公平补偿”。具体的补偿标准主要参照《土地管理法》第四十七条。主要内容如下:征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

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评估工作的步骤

往来账内容多、项目杂、发生频繁,取证困难,如何在保证评估质量的前提下,提高对往来账项评估的效率,是完成评估工作的重要一环。评估工作的步骤如下:

1、从各往来账的各个二级科目名称上判断往来账科目核算的正确性,推断对往来账审计的重点领域。根据往来账会计科目核算的性质,所有往来账的明细科目都有明确的核算对象,也就是说,会计科目反映的内容与其名称应该是一一对应的关系。核算对象应该有确指,否则就属于审计的重点领域。如:往来科目的明细科目中出现“其它”、“暂挂款”、“暂收款”、“其它科目转来”、“欠款”、“特定款”等没有明确特指的对象;一级往来科目的明细科目中出现若干同一单位或个人挂账;明细账的挂账科目性质与一级往来账的核算内容极不相符等。

2、特别注意长期不发生增减借贷变化的呆滞往来账项和偶发性大额往来账项。不同的往来账明细科目都有明确且唯一的经济对象,内容上反映与此对象之间经常性的、相对固定的经济活动。只发生了一笔或很少几笔业务后就长期挂账的客户,就可能存在信用危机,其在往来明细科目中的反映自然就应成为审计重点。值得重点关注的是它的形成、变化有可能带有违规、违法性质,也有可能带来一定的经营风险。如隐瞒收入、少摊成本费用、出租出借银行账户、私分侵吞公款、巨额坏账、账外资金体外循环等。

3、对于有些往来账的明细科目可以采取适当的简化程序,以取得事半功倍的效果。通常,挂在“其他应付款”科目中的住房公积金、社会统筹养老金、社会统筹补充养老金、社会统筹医疗保险金及有些不在“应交税金”科目中核算的税款、国家行政部门的罚没款等,挂在“其他应收款”科目中的税款保证金、税票押金、法院的质押款物及向土地部门的土地出让金等,这些款项都有其特定的用途,而且受有关权威部门的检查和认定。因此,对这类明细科目可适当简化评估内容;挂在“应收账款”、“应付账款”等科目中的明细科目,大多是企业的主要供销对象。若企业与这些主要对象的往来账项,发生均匀、经常、大量,账面记录清晰,且持续时间较长、余额滚存结转,则也可以适当简化评估程序。因为这类交易属良性往来,信用有保证,不过,关联交易除外。

4、关注内容不太正常的往来明细科目。往来账的会计核算,一般都有一些固定的规律性内容。如:主要商品和劳务的交易通常在应收应付账款和预收预付账款中进行核算,反映的内容具有金额大、发生频繁、手续多、外部单位提供原始单据的特点;零星的暂收暂付款通常在其他应收应付款中进行核算,反映的内容具有金额小、内容单一、孤立发生情况多、手续少、内部单位提供原始单据的特点;应收应付账款和预收预付账款科目的业务性质对原始凭证的要求极为严格,即涉及到企业内部的有关规定,又要符合外部各个部门的硬性要求,如增值税发票、运输发票等,而其他应收应付款科目的内容主要与内部的管理制度有关;通常债权性质的往来账科目余额在借方而债务性质的往来账科目余额在贷方。各往来科目的有关账面内容若出现与上述常规作法相悖的情况,在对其评估时应适当予以关注。

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