张晓美律师，齐齐哈尔资深律师，现执业于黑龙江北盛律师事务所，执业经验丰富，责任心强，能够熟练运用法律知识和诉讼技巧切实维护委托人的合法权益。多年执业经验的积累，法学理论知识不断强制，案件处理各项技巧不断提升，把委托人的事当做自己的事，把自己的专业素养运用到案件代理过程中实现委托人的合法权益，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
一、泰州市城市房屋拆迁补偿价格评估技术细则
、关于我市《细则》的修订背景
住建部新的《房地产估价规范》已经从2015年12月1日开始实施，原《细则》主要制定依据《房地产估价规范》现已废止。为进一步规范房屋征收评估行为，维护房屋征收当事人的合法权益，推进房屋征收评估机构工作水平进一步提升，我局根据国家和省有关文件精神，在原《细则》实施十多年来的基础上，结合市区具体工作实际，修订完善该细则。
、《细则》的修订依据
1、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》;
2、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》;
3、住建部《房地产估价规范》。
4、《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》。
、《细则》修订的主要内容
《细则》全文共分十章四十五条和附件一至附件十。
第一、六、七、十、十三、十四条依据新《房地产估价规范》对相关术语进行修改。
第四条对从事房屋征收评估专业人员条件进行了明确。
第十五、十六条也是依据新《房地产估价规范》对相关术语进行修改，并明确了建筑物折旧额的具体计算公式。
第十七条依据新《房地产估价规范》对非住宅营业房屋征收评估方法进行重新表述。
第十八条将“设定典型商铺类营业用房为样本房”修改为“设定典型营业房屋为样本房”。
第十九条结合新的规范，将“用途修正”、“实体因素修正”改为“进深修正”、“楼层因素修正”，使其更加科学合理。同时对附件八进行对应调整完善。
第二十、二十一条依据新《房地产估价规范》对在建工程的评估方法和假设开发法评估技术路线重新表述。
第二十三条对“地大于房”区位单价的计算公式优化调整，解决了重置价不需要再乘分类基准价格调整系数，更科学合理。
第二十四条将直管公房、自管公房为住宅房补偿给使用人的部分计算公式优化调整，解决了承租多层顶楼公房补偿价格不合理偏低的问题。
第二十六条划拨土地评估：征收评估时涉及的被征收非住宅非营业房屋的合法用地为划拨性质时，其土地补偿金额“按土地基准地价的60%进行计算”改为“应扣除土地基准地价的40%”，修改后更加合理。对非住宅营业房屋补偿金额具体公式优化调整，考虑了非住宅营业房屋商业街道路线修正。
第二十八条贯彻省政府文件精神增加了“2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前用于经营”的内容，防止非改非企业钻政策空子。
第三十、三十一条按新《房地产估价规范》和行政诉讼过程中法院的一些工作要求，对估价师和估价报告提出要求。
第三十三至四十条规定了征收部门、征收评估机构及相关工作人员的征收评估工作准则和要求。
第四十二条根据新的《资产评估法》要求，征收评估档案的保存期限修改为“不少于三十年”。
第四十四、四十五条明确了市区国有土地范围外的房屋评估和新细则实施时间。
附件一对“高档住宅房屋”重新定义，避免引发歧义。
附件二、三、四、五依据新《房地产估价规范》对相关术语、词句进行修改规范。
附件六对依据新《房地产估价规范》对相关术语、词句进行修改规范;对“土地重新取得价格内涵”进一步明确，增加了投资利息和相关管理费用等，使其更加合理和可操作。
附件八对营业房屋评估历来是征收拆迁过程中的热点、难点和焦点，结合细则实施十多年来遇到的问题和大量科学的试算，对本附件进行了认真修订调整，使之更为合理更具可操作性。
附件九对沿街“住改非”房屋权重系数表和非沿街“住改非”房屋定额补助标准表中经营年限“15-18年”改为“15年以上”，解决了被征收人提出的超出18年要求多补偿的问题。
附件十对区位划分体系进行调整，新的《泰州市区国有土地上房屋征收区位划分》新增加姜堰区，我们就此分别征求了海陵区、姜堰区、高港区及医药高新区房屋征收部门的意见，相应地进行了重新调整修订。
二、城市房屋拆迁评估价格是如何定义的
城市房屋拆迁评估价格是指在城市规划区内，被拆迁房屋在无任何权利限制条件下的公开市场价格，即不考虑抵押权、租赁权等其他权利限制条件的市场价格。
为了提高拆迁评估的效率，有关文件规定，被拆迁房屋的市场评估价格不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆除非住宅房屋造成停产、停业的补助费，被拆迁房屋室内自行装修、自置防盗门窗的补偿费，独立水表、电表、电话、电视、网线、空调移位的补偿费。也就是说，我们所说的城市房屋拆迁评估价格是指产权清晰，不存在抵押权、租赁权等其他权利限制，不考虑搬迁补助费、临时安置补助费等因素影响的房地产价格。在实际进行房屋拆迁价格评估活动中，抵押权、租赁权以及搬迁补助费等将按政府有关规定另作处理。
对于一宗具体的被拆迁房屋而言，其市场评估价格包括单价和总价。单价一般指每平方米建筑面积的价格，总价一般指被拆迁房屋的单价与其建筑面积的乘积。被拆迁房屋的市场评估单价，由具有相关资质的房地产估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、成新、层高、楼层、权益状况等因素评估确定。
被拆迁房屋的区位，指被拆迁房屋所处的区域位置。包括交通通达度、周边市政基础设施、公共设施配套程度、周边环境等。用途、实物、权益相同，区位优越房屋的价格明显高于区位较差房屋的价格
被拆迁房屋的用途，指被拆迁房屋的房屋所有权证、国有土地使用证上标明的用途。
按照建筑物承重构件所用材料的不同，被拆迁房屋的建筑结构分为钢混结构、砖混结构、砖木结构、简易结构四类十等。不同类别、等级房屋的建安造价不同。
房屋成新，指建筑物的新旧程度。
住宅类房屋的层高、楼层等因素对房屋评估价格也有影响。
房屋权益状况主要指被拆迁房屋占用土地的权益状况。被拆迁房屋占用土地的权益分为出让土地、划拨土地两种
另外，还要考虑被拆迁房屋占用土地的容积率、建筑密度等因素。
城市房屋拆迁评估价格是指在城市规划区内，被拆迁房屋在无任何权利限制条件下的公开市场价格，即不考虑抵押权、租赁权等其他权利限制条件的市场价格。
以上知识就是对“泰州市城市房屋拆迁补偿价格评估技术细则”问题进行的解答，在泰州市进行房屋拆迁时，对被拆迁房屋的价值评估，可遵循新出台的评估技术细则。读者如果需要法律方面的帮助，欢迎到进行法律咨询。
一、拆迁评估人员需要什么资质
依据我国相关法律的规定，拆迁房屋价值的评估，由房地产估价师进行的，而评估师的要求包括取得执业资格、达到继续教育合格标准等。
《注册房地产估价师管理办法》
第四条 注册房地产估价师实行注册执业管理制度。
取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。
第七条 注册房地产估价师的注册条件为：
取得执业资格;
达到继续教育合格标准;
受聘于具有资质的房地产估价机构;
无本办法第十四条规定不予注册的情形。
二、房屋拆迁征收土地的补偿方式
1、货币补偿
货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：
市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。
2、产权置换
产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
产权置换分为两种形式：
异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。
回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。
