双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的，在主合同之前就已成立。
一栋房子的一生都充满了各种各样的问题，从一级市场到二级市场，只要房子在那里就会涉及居住、交易等过程。房地产交易是一个长线的维权过程，不论在售前、售中还是售后，都会出现形形色色的问题，买了房子只是万里长征走了第一步，接下来还会有不少的问题让你头疼。值此3?15维权之际，本报总结了一些典型的案例、问题，希望对广大消费者有一些帮助。
案例一
电梯坠落
造成心理伤害
1月中旬，张先生在双井本南侧的知名写字楼乘坐电梯时，电梯突然从15层迅速向下掉落，还好最终电梯在10层和11层中间停住，并未出现伤亡。虽然物业及时将张先生和其他被困人员解救出来，并解释说电梯有锁死功能，但此后，张先生却落下了毛病，一上电梯就心里发虚，总觉得电梯在往下掉，心跳也会随之加快。由于张先生的家住在20层，单位在16层，有了心理障碍的他每天都得爬楼，这让他有些不可接受。无奈之下，张先生决定去看心理医生，寻求解决方案。可是，他觉得其间的费用应当由物业支付，“钱倒是其次，关键这个毛病是在他们那落下的！”张先生下定决心，想讨个说法。
◆说法：由于能够得到的赔偿金额并不多，这件纠纷最好还是通过协商的方式来解决。张先生只要能够提供心理医生出具的他的现有精神障碍确实由此次电梯坠落而起的相关诊断，就可向物业方提出相应赔偿要求，因为伤害的起因源于物业对电梯的疏于管理。
案例二
无预售证卖房开发商双倍返还定金
徐先生同某房地产公司签订了认购书。双方约定，徐先生购买该项目房屋一套，房价款237万余元，并交纳3万元定金。在规定时间内，徐先生前往销售中心与开发商签约，要求开发商出示《预售许可证》，当其得知开发商没有《预售许可证》后又提出待开发商取得《预售许可证》后再签订预售合同并付首期款，此要求被拒绝。
◆说法：法院经审理认为，双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的，在主合同之前就已成立。徐先生已按认购书的规定交纳了定金，故该认购书的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中，徐先生并无违约行为，导致双方未能签订主合同系因该房地产公司未取得商品房预售许可证，无权预售商品房。该责任应全部由该房地产公司承担。据此，法院支持徐先生的诉讼请求，责令该房地产公司双倍返还定金。
案例三
烟道废气倒灌两死一伤
彭女士购买了某公司建造的公寓住房，后，与父母共同居住于内。当时物业规定，居民不能在大楼外墙面任意凿洞，彭家便和多数邻居一样将煤气热水器的废气排放管直接接入大楼共用烟道，某燃气公司替彭家安装了热水器后，颁发了《煤气热水器使用证》以证明验收合格。
一天晚上，邻居家未燃烧完的煤气通过烟道传入彭家，致使其一家人一氧化碳中毒，彭父当场死亡。彭母呈植物人状态，十个月后死亡，彭女士经治疗后休养至今。彭家将房地产公司和燃气公司告上法庭。
◆说法：该房地产公司在设计房屋时既没有预留专门的热水器出风口，又没有明示共用烟道设置存在废气倒灌的可能性以及该烟道禁止接入热水器排风口，致使彭家不能充分认识危害。燃气公司在为彭家进行热水器安装验收时，疏于检查煤气管道是否泄漏、观察废气排放的安全问题、给予用户安全使用煤气的专业性提示。因此，法院确定房地产公司承担主要民事责任，燃气公司承担次要责任。
双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的，在主合同之前就已成立。
案例四
签订协议后房价上涨毁约
2004年5月15日张先生和李某签订了《房屋转让协议》，约定李先生将某小区的房屋以100万元的价格转让给张先生，并约定在2004年6月15日协议生效。协议签订后，张先生分两次将100万元房款交付给了李先生。然而直到6月15日转让协议生效，李先生迟迟未与张先生办理房屋过户登记手续。原来是房子现在涨价了，李先生不想卖了。
◆说法：法院认为，李某和张先生签订的协议是合法有效的，张先生已经履行了付款的义务，李某就应当履行向张先生交付房屋的义务。李某“借款”的说法没有证据可以证明。因此法院一审判决售房者李先生在判决书生效之日起10日内协助张先生办理房屋过户手续。在付出了100万元的房款之后，张先生终于取得了应有的权利。
案例五
装修甲醛超标孕妇流产
黄女士与某装饰设计公司签订了《小型装饰装修工程施工合同》，双方约定装修费用为3万余元，工程质量要求达到装饰行业检测标准。装修过程中，黄女士先后从两家大型市场购买了实木地板和橱柜，且安装到位。
黄女士住进装修好的新房后，被诊断已经怀孕。再次到医院检查，医生发现其胚胎发育异常，她不得不中止妊娠。室内环境检测部门对住房空气质量进行检测后发现，房间空气中甲醛含量超标，部分房间挥发性有机化合物含量超标。为此，她起诉装修公司和她购买建材的公司，要求他们对其流产负责。
◆说法：法院审理后认为，黄女士已委托相关检测单位对其住房的空气质量进行检测，被告没提出反驳证据，也没申请重新鉴定，黄女士对其流产的损害结果也提供了证据，法院均予以认定。被告也不能就此事证明黄女士的流产与自身无关，因此要承担举证不力的法律责任。因此，法院认定被告属于共同侵权，应承担连带责任。法院做出一审判决，装修公司和两家建材市场共同赔偿黄女士医药费、检测费的80％计3632.28元、精神损害抚慰金2万元，出售橱柜的建材市场的主办单位承担连带赔偿责任。
案例六
楼房设计变更
须书面通知购房人
李先生于去年2月在通州贷款买了一套商品房，当年11月收到入住通知书。在验收时，他发现该户型与他所签订的合同图纸不一致，少了一扇窗户。开发商称，该户型已经在2003年做了变更，现在只能维持现状。
◆说法：如果李先生与开发商之间签订有《商品房买卖合同》，根据约定，经规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。未书面答复的，视同接受变更；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。依李先生所述，难以证明开发商在订立房屋买卖合同时存在欺诈行为。如果开发商变更设计未尽通知义务的话，可依合同追究开发商的违约责任，要求开发商退房。
双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的，在主合同之前就已成立。
案例七
新房物业
管理费怎么制定？
一家物业公司进驻一高档住宅小区，根据商品房预售合同附件约定物业公司每月应收取4.5元/平方米的物业管理费。但业主入住后发现相近只收2.4元，于是拒付物业费并投诉到物价部门，认为管理费过高。
◆说法：根据物业管理条例相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同附件中予以明示，物价部门只是登记备案而已。
物业管理收费引发的纠纷既有物价等政府部门转换角色的问题，也有物业公司规范收费服务的问题。物业管理按质论价是最基本的原则，行政干预是违背市场经济规律的。
案例八
约定不符拒交房款
业主被判赔违约金
张某与某开发商签订商品房买卖合同，房地产公司协助张某办理八成20年的银行按揭贷款。同日，双方签署补充协议：张先生付首付款6.6万元。合同签订后，房地产公司依约定交了房。张先生则认为房屋质量、面积等与合同约定不符，拒交剩余款项，并要求解除合同。开发商催要剩余款项未果后向法院提起诉讼。
◆说法：法院经审理认为，张某没有按照合同约定履行合同义务，应及时交款并承担合同违约金6万元。张先生认为房屋质量、面积等与合同约定不符，这需要有力的举证。张先生举证不力而败诉，并承担合同违约金6万元。
