近年来，调控房地产市场的“新政”频频出台，由此引发的房产交易案件纠纷也屡见不鲜，在二手房交易中尤为明显。日前，宝安法院就审理了一起因“新政”引起的二手房交易纠纷，买房一方称因信贷政策变化、首付提高无法获得贷款，要求解除合同，退还3万元保证金，但这一诉求最终并未获得法院的支持。
买方：“新政”致合同无法履行
原告唐小姐在起诉书中称，2010年9月30日，她通过某地产中介，与宝安区中熙香缇湾花园某房的业主俞小姐签订了一份《房地产买卖合同》，购买该套房产，付款方式为银行按揭。中介业务员承诺可按首付三成，办理银行按揭。合同签订后，唐小姐向中介支付了3万元，中介出具的收据注明，这3万元为购房“保证金”。10月11日，唐小姐与中介员工一起前往银行申请贷款，但由于国家在9月29日出台房地产新政，唐小姐在深圳已经购有一套住房，因此，银行要求其首付不得低于50%，使合同无法按约定履行。10月13日，唐小姐与俞小姐及中介商谈，要求退还保证金，被俞小姐及中介拒绝。
唐小姐认为，由于国家政策调整，致使她与俞小姐所签的《房地产买卖合同》无法继续履行，当初中介承诺其首付30%办理银行按揭无法兑现，中介收取其3万元保证金没有法律及合同依据。据此，唐小姐向宝安法院起诉，请求法院判令解除与俞小姐签订的《房地产买卖合同》，中介返还其3万元保证金。
业主：房贷变化属正常商业风险
涉案房产的业主俞小姐则不同意唐小姐的观点。她认为，唐小姐交付给中介的3万元在法律性质上属于“定金”，而不是所谓的“保证金”。在合同履行过程中，唐小姐没有按照约定，在合同签订之日起10个工作日内付清首期款，也没有在支付首期款之日起3个工作日内办理完毕银行按揭申请手续，而且还超过了7天的宽限期，其行为已经构成根本违约。
俞小姐表示，唐小姐称银行要求首付比例不低于50%，故合同无法继续履行，但唐小姐没有提供银行的证明。退一步而言，即使银行要求提高首付比例，也不影响合同的实现与继续履行。国家房贷政策变化属于正常商业风险。原告唐小姐作为完全民事行为能力人，完全应当预见到国家政策可能收紧房贷，提高首付比例。由于唐小姐的行为已构成根本违约，故无权要求返还3万元定金。
中介一方则表示，他们只负责托管这3万元，将依据法院的判决决定是否将这笔钱返还给原告。
法院：政策早已明示原告应知晓
宝安法院在审理中查明，原告唐小姐购买涉案房产系其家庭拥有的第二套住宅，原告无法支付首期款比例提高至50%，而未继续履行合同。
原告声称因2010年9月29日国家出台“新政”导致合同无法继续履行，要求解除合同并返还定金。但法院认为，关于对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%的政策规定于2010年4月就公布了，并非2010年9月29日才公布，距原告购买涉案房产的时间长达5个多月，原告应知晓该政策的内容，在购买前就预见到首期款的数额，原告所称的理由不成立，法院不予采纳。至于原告所称中介员工曾承诺原告可按首付30%申请银行贷款，但原告并未出具相关证据，且中介也不是贷款机构，故原告的这一理由也不成立。
综上，原告唐小姐作为买方，未履行支付房款的义务，已构成违约，理应承担违约责任。被告俞小姐根据合同约定请求没收原告的定金，法院予以支持。对于原告提出解除购房合同，被告也表示同意，法院予以认可。据此，法院判决：解除双方签订的《房地产买卖合同》，作为被告二的房产中介向被告一俞小姐支付3万元定金。
